52-对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释-loujinjing.pdf

1 最近房地产市场又热闹起来了，主要的原因是官方公布的交易量 上升，部分开发商开始借机试探性地涨价，主流新闻舆论又开始力挺 房价“见底论”和楼市“回暖论”了，甚至“反转论”也抛出来了。 对这些观点，不需过多的争论，争论多了，往往容易被别人给绕 晕。这时候，我们有必要对自己的思路做个梳理，写这篇小文，就是 抱着这么个目的。同时，思路梳理之后，也顺带就当前市场上的一些 现象做点解释。 09年以来的头两个月份，国内的部分城市 ——特别是几个特大 城市，房地产市场新房成交量有所上升。当然，看待这种现象，我们 要注意两个问题。 一个是，这个所谓的“上升”是和 08年下半年数据相比较而言 的，08年下半年主要城市成交量大幅萎缩，京沪深等城市萎缩幅度 甚至高达 50%以上。所以，这是大幅下降之后的“上升”； 二是，我们所看到的、听到的关于上升的数据基本都是官方提供 的，或出自官网，或出自官方的权威发布，还有一些媒体报道的数据 来源是大型“中介机构”。官方和中介机构发布的数据，到底有多大 的可靠性，其所持立场是否客观，会否根据需要弄虚作 假，我这里不 妄下结论，没有证据不乱讲，诸君可自判而明鉴之。 作者:loujinjing 日期:2009-03-23 一、对当前中国房地产市场基本事实的重述 当前的房地产市场，可以说是最热闹的，也是最复杂的，乱象横 生，乱语横飞，谎言纷纷，趁乱打劫，政策不明，前途未卜，可以说， 2 整个一混沌“乱局”。但如果不被这些乱象所迷，不被谎言所惑，拨 云见日，就可以看到一些无法改变、无法轻易掩盖的基本事实，认清 这些基本事实，也许有助于我们对形势的判断，和对未来的看法。就 我所看到的基本事实，有几个 倒是可以一提，随便拉扯拉扯，凑足十 个如下。 其一，金融危机背景下，中国经济增长失速，中国宏观经济遇到 了麻烦，房地产投资增速随之大幅下滑。国家启动了数万亿的庞大投 资计划，主要投向是“铁公基”，房地产拉动经济的火车头地位受到 了冷遇； 其二，全国主要城市商品住宅存量相当大，即使从现在开始，新 上市增量完全停止，一些城市的存量商品房也足够 2—3年的消化量 （具体是哪些城市，不需多说， google里一搜便知）； 其三，07年全国开发商拿地数量为历年最多，根据一般的开发 建设周期，这些土地会集中 在09年上市。如果算上故意延迟开发和 放慢推盘速度，这部分增量新房会在 2009—2010年间逐步释放出来 （部分烂尾项目除