45-理性分析今后几年房价的走势-光脚穿草鞋.pdf

1 理性分析今后几年房价的走势 光脚穿草鞋 楼市的周期与国家金融政策的周期基本是吻合的。本轮房价的上 涨最主要的原因是 2013年金融改革创新加杠杆的结果。虚拟货币没 有进入实体经济，在金融系统内部空转循环并通过债券信托等方式最 终流向楼市，加上楼市自己本身的高杠杆最终将中国楼市整体推向了 不可思议的高度。在西方国家金融政策纷纷转向并采取紧缩政策后， 我们如果再加杠杆无异于自掘坟墓。我们以前的基础货币是按流入的 美金对等发放的， 2013年以来美金流入减少，货币是通过银行内同 业互相借贷增加的， 1元的基础货币生出 5元的虚拟货币，再加上房 地产开发商买地的钱都是贷款所产生的 10倍的杠杆，最终 1亿元可 以作5亿元的事情，并基本流向了楼市，实体经济由于高杠杆下的高 利率却失血严重，居民收入未见增长。我们自己给自己挖了一个大坑。 现在这个游戏玩不下去了，外部环境也不允许再这么玩了。今年以来， 我们的金融政策调整为货币紧缩去杠杆。货币政策转向了。 货币政策转向对楼市的影响是显而易见的。首先开发商获得土地 贷和开发贷的途径少了，其次由于基础利率过低银行作的亏本买卖而 不愿意提供房贷了，以致房贷利率走高，还款压力加大下， 刚需的购 买意愿会逐步下降。房地产也会出现滞涨并缓慢回头。但是房价就此 拐头崩盘吗，也不可能。 在这里不得不说一下政府在控制房价上确实 手段高明。在中国，政府掌握了房地产的基本资源就是土地，同时掌 握了推动房地产的基本武器就是金融杠杆。有这两项手段，政府完全 2 可以操控房价的涨跌，当然不排除各种行政干预手段。这一轮货币宽 松的初期，金融杠杆主要加到了企业和地方政府身上，居民的杠杆率 一直偏低，通过这一轮政府推动的房价上涨周期，金融杠杆向居民身 上转移，地方政府及房地产企业的杠杆降低了，地方债危机基本解除。 政府在推动房价上涨的过 程中，无非就是降低了土地的供应和降低首 付加杠杆而已。最终结果是什么呢，虚拟货币被居民劳动所得的真实 货币取代，地方政府的杠杆转嫁给居民。房地产企业现金流大幅增加， 企业的杠杆率逐步降低。有些房地产企业主动偿还债务减肥了自身的 杠杆，有些不知死活还在加杠杆。但是政府脱身后不想在淌混水了， 严查购地资金及严控开发贷就是证明。政府脱了身，还会继续有激情 推高房价让开发商大赚吗，那样就玩过头了，不会也不敢再玩下去了。 但是政府会让房价崩盘吗，也不会，因为政府掌握了房地产的命